أضواء على قانون المالكين والمستأجرين الجديد رقم 17 لسنة 2009

المقدمة :
لقد اخذ هذا القانون بُعداً سياسيا تمثل في تدخل جلالة الملك شخصيا في سرعة انجازه واخراجه الى حيز الوجود بما يتلائم مع مصلحة كافة اطراف العقد وبٌعداً اجتماعيا تمثل في حالة التوقيت والانتظار التي سادت المجتمع الاردني نظرا لتشابك المصالح بين طرفيه المالك والمستاجر واثر هذا القانون على المصلحة العامة.

وتكمن الاهمية الكبرى لهذا القانون في ان بعض نصوصه اعادت الوضع القانوني لطرفيه الى حالة عدم الرضى من الجميع .

وحتى نقف على حقيقة هذا القانون واهميته والمستجدات التي ادخلها المشرع على القانون فإننا سنبحث هذا القانون ضمن اضواء شبه موجزه في بعض منها وموسعه احيانا وضيقه في كثير من النصوص وعلى النحو التالي :

وبداية نعرض لأسم القانون حسبما جاء في التعديل الجديد حيث ورد في المادة (1) منه يسمى هذا القانون قانون معدل لقانون المالكين والمستأجرين لسنة 2009 ويقرأ مع القانون رقم 11 لسنة 1994 المشار اليه فيما يلي بالقانون الاصلي وما طرا عليه من تعديل قانونا واحدا ويعمل به بعد تسعين بوما من تاريخ نشره في الجريده الرسميه ( وقد نشر القانون في 1/9/2009 ص (4356) عدد (4979) أي ان ميعاد العمل به سيكون ان شاء الله في 1/12/2009 .

أولا : النصوص القانونية التي تهمنا في موضوع الدراسه :
وحيث ان المادة (2) موضوع التعريفات لم يتطرق القانون الى تعديلها بشكل جوهري فإنه لا حاجة لايرادها .
المادة (3) في الفقرات ( أ + ب+ ج +د ) : حيث الغيت الفقرة (هـ ) والتي كانت تشمل البيوت والشقق والطوابق أي ان هذه العقارات لا تقع ضمن الإستئثناءات الوارده في المادة (3) .
المادة 4/أ وب : لا تغير عليها حيث ان المستاجر له الحق في اثبات اجارته بكافة الطرق كما هو قبل التعديل .

المادة /5 : وهذا هو التعديل الجوهري الاول الذي ادخله المشرع حيث الغى نص الفقرة ( أ ) من القانون السابق واصبح النص كمايلي(( على الرغم من أي اتفاق مخالف يحق للمستاجر بموجب عقد اجاره مبرم قبل تاريخ 31/8/2000 الاستمرار في اشغال المأجور بعد انتهاء الاجارة العقدية وفقا لاحكام العقد وشروطه على ان تنتهي هذه العقود وفق الاحكام التالية :
1) العقود المبرمه لغايات السكن ، وهذا هو المهم جدا في هذا القانون لان القانون القديم كان قد حدد ان كافة العقود تنتهي في 31/12/2010
أ‌) كل عقد بدأ سريانه قبل 1/1/970 أي حتى 31/12/1969 ينتهي حكما في 31/12/2010 كما هو الحال في القانون السابق .
ب) كل عقد بدا سريانه من 1/1/70 وحتى 31/12/1974فينتهي في 31/12/2011 (أي ان التمديد لهذا العقد سنة واحده)
ج) كل عقد بدا في 1/1/75 وينتهي في 31/12/1984 فينتهي في 31/12/2012 (أي ان التمديد سنتان) .
د) كل عقد بدأ في 1/1/985 وحتى 31/12/89 ينتهي في 31/12/2013 (أي ان التمديد ثلاثة سنوات)
هـ) كل عقد بدا في 1/1/990 وحتى 31/12/1994 ينتهي في 31/12/2014 (أي ان التمديد اربع سنوات )
و) كل عقد بدا في 1/1/95 وحتى 30/8/200 ينتهي في 31/12/2015 ( أي ان التمديد خمسة سنوات ).



المهم في هذا الامر :
ان المشرع على ما يبدو حاول جاهدا التمديد لهذه الفئة سنة واحده ثم سنتان ثم ثلاثة ثم اربعه ثم خمسه على ان العقود ما قبل 1/1/1970 تعتبر منتهيه في 31/12/2010 كما حددها القانون السابق المادة 5/أ منه .

وهنا لا بد من القول ان ذلك ووفق المفهوم المعاكس ان المشرع منح فرصه اخرى لهذه الفئة في ضرورة الحصول على منزل آخر كلا حسب تاريخ عقده المشار اليه آملين ان يكون هذا الامر نهائي وان لا نقع في تمديد آخر سيلحق اشد الضرر بالمالكين سيما وان التمديد للمستأجرين حتى 30/8/2000 حصلوا على تمديد 5 سنوات بمعنى ان اجارته اصبحت 15 سنة .

ثانيا : العقود المبرمه لغير غايات السكن :

أ‌) كل عقد بدأ قبل 1/1/980 أي لغاية 31/12/19979 ينتهي في 31/12/2011 ( أي ان المستاجر حصل على تمديد لمدة سنه )
ب) كل عقد بدا في 1/1/1980 وحتى 31/12/1989 ينتهي في 31/12/2012 ( أي ان التمديد سنتان)
ج) كل عقد بدا في 1/1/1990 وحتى 31/12/1994 ينتهي في 31/12/2013 (أي ان التمديد ثلاثة سنوات) .
د) كل عقد بدأ في 1/1/1995 وحتى 30/8/2000 ينتهي في 31/12/2014
الملاحظة المهمة هنا ان المشرع في التمديد ما بين العقار المؤجر لغايات السكن ولغايات غير السكن اذ جعل العقود المؤجره لغايات السكن قبل عام 970 منتهيه في 31/10/2010 في حين ان استمرارية العقد لغايات غير السكن الذي بدأ قبل 1/1/980 مدد لمدة سنة واحده بمعنى ان المستاجرين لغايات غير السكن حصلو على تمديد لمدة سنة بغض النظر عن تاريخ العقد سواء كان قبل عام 1970 اوبعدها حتى عام 980 وهذه ملاحظة ايضا على القانون وهي ملاحظة سلبيه اذ لا يوجد مبرر لهذا التمديد مع الاخذ بعين الاعتبار ان مدة التمديد سنة واحده فقط في حين استفاد المستاجر لغايات السكن قبل عام 80 لمدد سنه وسنتان حسب التوضيح

الفقرة ب/1 من المادة 5/ جاء فيها : ((اما عقود الاجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون قتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء كان العقار مخصصا للسكن او لغيره وينقضي عقد الايجار بإنتها المدة المتفق عليها)) .
الفقرة ب/ 2 من المادة /5 : ((اذا نص العقد على تجدده تلقائيا فيتجدد العقد بحكم القانون لمره واحده ما لم يقم المستاجر بإشعار المؤجر بعدم الرغبه في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية )).

ان الفقرة ب/ 1 و2 من الماد /5 فيها حكمين جديرين بالدراسه الاول ان القانون الجديد اقر مبدا العقد شريعه المتعاقدين لكل عقد ابرم بعد 30/8/2000.

اما المبدا الثاني فهو اقرار المشرع لامر هام ان التجديد التلقائي لمره واحده مماثلة بعكس ما ذهبت اليه محكمة التمييز بقرار حدد ان التجديد التلقائي يستمر لـ 30 سنة وهذا امر حسن ويحسب للمشرع الاردني ومن ضمن ايجابيات هذا القانون – لطفا- القرار التمييزي رقم 290/2007 تاريخ 11/6/2007 والذي جاء في الفقرة الحكميه منه مايلي :
(( اوجبت المادة 676/1 من القانون المدني الواجبة التطبيق في هذه الدعوى لان تاريخ بدء مدة الايجارة هو 1/9/2000 وفي اليوم التالي لتاريخ نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 30 لسنة 2000 ان تكون مدة الاجارة معلومة شريطه الا تتجاوز ثلاثين عاما وفي الحالة المعروضه فإن مدة الاجارة هي خمس سنوات تجدد تلقائيا وهي بذلك مدة معلومه لاتفاق الطرفين مسبقا على تجديدها تلقائيا دون التوقف على موافقة أي منهما بعد انتهاء مدة العقد الاولى كما تقضي بذلك المادة 707 من القانون المذكور )).

اما المادة 5/ج وهي شروط اخلاء الماجور وفسخ العقد فإنه لا يوجد تعديل جوهري .

اما المادة 6+7+8+9+10+11+12 لا تعديل عليها ما عدا المادة 13 تعديل جوهري حيث ورد التعديل لغايات احتساب الاجره خلال نظر الدعوى في الحكم .

المادة 14 : الفقرة أ+ب+ج+د+هـ +ز كما هو في القانون السابق .
و(ج) 5% و3% وكما هو معروف للجميع وجرى سريان مفعوله حتى 31/8/2000

المادة 15 :
أ /1 بدل الاجاره الملزم للمستأجر كما تم تحديده بتاريخ 31/8/2000 وفقا لاحكام القانون بالنسبة لعقود الاجارة المبرمه قبل 1/1/1991 وحتى 30/8/2000
أ/2 بدل الاجارة المتفق عليه لاول مره فيما بين المالك والمستاجر بالنسبة للعقود المبرمه خلال المدة من 1/1/1991 وحتى 30/8/2000 .

يتضح من هذا النص ان المشرع ابقى على القيمه للإجارات كما هو في القانون السابق حسب الاتفاق مع ملاحظة الزيادات الجديده جاءت للإستمرارية التي اشرنا اليها والتي سنفصلها على النحو التالي :

قلنا ان العقود لغايات السكن من قبل عام 1/1/75 لا تجديد لها وتنتهي في 31/12/2010 .
الزياده على العقود التي بدات في 1/1/75 يضاف اليها اعتبارا من 1/1/2011 ما بنسبه 5 % من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنه مضت منها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدل الاجاره وحتى 31/12/2010 اذا كان لغايات السكن و 6 % اذا كان لغايات غير السكن أي ان هناك 5 % عن كل سنة بدا فيها العقد حتى 31/12/2010 و7 % عن كل سنه بدأ فيها العقد في 31/12/2010 ومثال ذلك لو ان العقار المؤجر اجرته السنوية 600 دينار فيضاف اليه 5 % مبلغ 30 دينار عن كل سنه وحتى 31/12/2010 لغايات السكن فيضاف 6 % مبلغ 36 دينار عن كل سنه اذا كان لغايات غير السكن أي ان احتمالية مضاعفه الاحره وارده .
الزيادة على العقود التي بدات بعد 1/1/75 وحتى 31/10/2010 يضاف اليها 3 % للسكن و 4 % لغايات غير السكن ايضا هناك احتمالية بمضاعفة الاجر لان الـ 3 % او 4 % مضروبه بعدد السنوات حتى 31/10/2010 لكن تبدا الزيادة من 1/1/2010 أي ان مبلغ الزيادة لو افترضناه كان 400 دينار فإنه يضاف الى المبلغ الاصلي .
لو افترضنا 600 فيصبح الف دينار سنويا من 1/1/2011 يقسم على الـ 12 شهر وهكذا يكون في الشهر والسنة .

الزياده على العقود من 1/1/91 وحتى 30/8/2000 1% للسكن و2 % لغايات غير السكن .
المواد 16+17+18+19 كما هو
ثالثا : اهم ما في القانون هو ما ورد بالمادة 20 والي جاء فيها : ((يعتبر عقد الاجار سندا تنفيذيا قابلا للتنفيذ للمطالبة بالاجور المستحقه بموجبه لدى دائرة التنفيذ المختصه وفق احكام التشريعات النافذه)) .
ولوعدنا الى نص المادة 6 من قانون التنفيذ لسنة 2002 المعدل بالقانون رقم 20 لسنة 2003 فإ نها نصت على مايلي المادة 6/أ:
(( لا يجوز التنفيذ الا بسند تنفيذي لحق محقق الوجود ومعين المقدار وحال الاداء وتشمل الاحكام الصادرة عن المحاكم النظامية والشرعية والجزائية ............. الى آخرالفقرة))
م/6/ب ((لسندات الرسميه والعادية والاوراق التجارية القابه للتداول )) .

وحيث ان المشرع ساوى في التنفيذ مابين الورقة التجارية واحكام المحاكم فإنه يكون قد قطع شوطا لا بأس به من اجل الوصول الى العدالة .

وهنا يجب الملاحظة ان المادة 5/7 من قانون التنفيذ الفقرة (هـ ) نصت على انه اذا انكر المدين الدين كله او بعضه كلف الدائن بمراجعة المحكمة المختصة وهذا الامر عرضه للانكار ثم العودة الى المحكمة لاثبات الحق وحسب المادة 21 من قانون المالكين والمستاجرين الجديد الذي هو من ايجابيات القانون وهي ايضا من التشريعات الجديدة في الاردن والتي حددت بإمكانية استصدار قرار بإسترداد المأجور من خلال قضية مستعجله تقدم الى قاضي الامور المستعجله والتي تتوافق مع نص المادة (32) من قانون اصول المحاكمات المدنية اذا كان سبب الطلب هو انتهاء مدة الاجارة وهنا يوجد نقص في التشريع حيث كان من الواجب ايراد موضوع عقد الايجار ضمن الفقرات 1 و2 و3 و4 من المادة 32 اصول المحامات المدنية .
وخلاصة المادة 21 من قانون المالكين الجديد ان المدعي في الدعوى يستطيع ان يتقدم بدعوى ذات طلبات متعددة دعوى المطالبة بالمبالغ المستحقه ودعوى استرداد العقار ضمن طلب مستعجل يقدم مع الدعوى و/ أو بشكل منفصل ويكون هذا القرار مشروطا بما هو آت :
1) انهاء مدة الاجارة
2) امتناع المستاجر عن تسليم المأجور
3) اخطار المستأجر عدليا بذلك
4) اجراء الكشف لاثبات واقع حال الماجور اذا وجد ضروريا
5) تقديم كفاله عدليه او حالة

ويعتبر القرار سندا تنفيذيا كحكم قضائي بشرط انتهاء عشرة ايام عن تبليغ المدعى عليه ( المستأجر ) بدون الطعن به او تأييد قرار محكمة الاستئناف للقرار على ان تنظر محكمة الاستئناف مرافعة ، ومسألة نظر الطلب مرافعة هو نص مخالف للقانون والدستور وفرصه لاضاعه الحقوق طالما ان القرار المستعجل وفق احكام قانون اصول المحاكمات المدنية ينظر تدقيقا فلماذا اتى مشرعنا الموقر بهذا النص الذي يخالف نصوص واقعية استند اليها في دعوى استرداد العقار .وهذا بحد ذاته اهدار لحقوق العباد فإن رؤية الدعوى مرافعة تستمر اشهر عديده حتى يتم البت فيها ، وياحبذا لو عدلت هذه الفقرة بحيث يكون النظر تدقيقا وفق احكام المواد 32 و33 و 176 /2 و3 و 182/1،من قانون اصول المحاكمات المدنية كذلك من حسنات هذا القانون ان المالك غير ملزم بإقامة دعوى في موضوع الحق المدعى به ويبقى له الحق بأي وقت وحسب احكام القانون وهذا مختلف عما ورد بالمادة (152) من قانون اصول المحاكمات المدنية من انه يشترط اقامة دعوى لاثبات الحق المدعى به خلال ثمانية ايام من صدور قرار الحجز او منع السفر والا سقط الحق في الحجز او الغي.
كذلك تضمن القانون الجديد نصا ورد في المادة 21/د انه بعد مضي 30 يوما من تاريخ تبليغ المستاجر للقرارالمستعجل ودون ان يقدم دعوى موضوعيه فإن قاضي الامور المستعجله له الحق في انهاء الكفالة .
اما الامر الاخر والمهم ايضا ان العقار المؤجر مفروش فلا يلزم توجيه الاخطار العدلي واجراء الكشف ويعتبر القرار الصادر بالاخلاء قابلا للتنفيذ كحكم قضائي .
الخلاصه :
يتضح مما سبق ان قانون المالكين والمستاجرين منح فرصه اخرى للمستاجرين لكي يقومو بتصويب اوضاعهم القانونية خلال مدة اقصاها 5 سنوات واقلها عام كما منح المالكين ايضا بعضا من حقوقهم بزيادة ليست مجزيه الى حد ما كما منح المالك فرصه هامه جدا بإخلاء الماجور بقرار مستعجل منفصل عن الدعوى الاصليه لكن كان الخطأ فيه هو رؤية القضية مرافعه امام محكمة الاستئناف واخيرا وليس آخرا ان القوانين الوضعيه لن تكون عادله بأي حال لان العدالة وحدها في السماء وكل عداله في الارض تبقى ناقصه .

والله ولي التوفيق ،،،
المحامي الدكتور
محمد سالم ملحم
Mmelhem _2000@yahoo.com